敷金とは

敷金とは、賃借人が借りた賃借物件を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債務を担保するものです。

敷金について

ここでいう「一切の債務」とは賃借人の賃貸人に対する“未払い賃料債務”と“損害賠償債務”が考えられます。損害賠償債務がいわゆる原状回復義務から生じるものです。賃貸借契約で問題になるのが、特約事項というものです。殆どの賃貸借契約場合、この特約事項というものが入っているのですが、私的自治の原則・契約自由の原則が認められるからです。

賃貸借契約が終了した場合、借主は「敷金を返してもらうまで明け渡さない」ということはできません。敷金は借り主が先に明渡さなければ請求できません。明け渡した後に敷金と賃借人の債務を相殺し、残金が有れば返還されます。同時履行の関係にはないということです。

敷金は譲渡できますし、物件の所有権を持つ貸し主が変わり、新しい貸し主が所有権を取得したときなどは、当然に敷金全額が引き継がれるわけではありません。滞納分や債務となるものが有れば、その分を以前の貸し主に払った残金のみ、新しい所有者に引き継がれるということです。貸し主に権利上の変化がある度に、説明・確認をすることも必要かと思われます